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回答小密圈的问题城市团购网，是一件非常费力的事情城市团购网，不过问题越困难城市团购网，越能激发荷尔蒙城市团购网，开拓新思维，让人很是喜欢。这两天粉丝的一个问题，不仅让我思索了很久，还让我跑到某小镇做了调研，累成狗啊城市团购网！

原问：

你好，现在国家在大力发展小镇，郑州也在推进，比如洞林湖新田城、银基国际旅游度假区、五云山奥伦达部落、蓝城桃花源，融创也准备在巩义做个小镇等。所以，我觉得小镇是个风口，也是未来房地产的发展趋势，请问能投资吗？

回答：

2010年团购是风口，但最后只有美团活的挺好。百度糯米、拉手网、大众点评半死不活。抢团网，城市团购网、24券、返还网你还能看到吗？

2013年外卖是个风口，但活的好的只有饿了么、美团外卖。百度外卖又是半死不活。到家美食会、生活半径、窝窝团、淘点点、饭统网还有谁在用？

2017年共享单车是个风口，现在只剩下ofo、摩拜、哈喽单车。酷骑，小鸣、小蓝、优拜还在吗？

所以，小镇可不可以投资，不能一概而论，它们的差别是很大的。投资错了，站岗10年，投资对了，才是风口。希望你的问题可以再明确一下！

原问：

谢谢你的回答，我现在首付最多20万，但想在以上的小镇投资一套房，你觉得哪个合适呢？多谢指教！

回答：……

粉丝的这个问题很大，所以当时没有回答。简单的答案对不起金主88块的红包，良心难安。还是写一篇至少2500字的郑州小镇投资分析吧！

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想投资小镇的，市区肯定有房，往往还不止一套。所以，不能再扯“不如投资市区住宅”这种废话，得来一些实实在在的干货。

房产投资，绝对不能只看一个维度。

比如郑州东边某盘，小区设计的非常非常漂亮，新中式的外观，大气中不失情调，新锐中不失典雅。

进入售楼部，一排排透明玻璃熠熠生辉，玻璃外面是一大片镜水面，与天空相映成趣，天蓝水蓝完全不像在郑州。再加上一排排竹子、松树和假樱花，顿时营造出世外桃源的感觉。让人看了就想买，拉着老公的手死活不想走。

图片来源网络，笔者只是举例，不是指这个盘▼

可是一出售楼部，看见外面尘土飞扬的工地，以及人烟稀少的现状，心就得凉一半。坐在回家的车上，坐的越久，心就越凉：

从家到这里，开车不堵车得一个小时，一周能来几次？

周围那么荒凉，来这里就是为了在小区里待着？

逛街怎么办？吃饭怎么办？待腻了怎么办？

刚刚傻了吗？

无数个问题喷涌而来，无数盆凉水迎头浇灌。这时候你肯定不会想，这个楼盘是不是站在风口，而是想，风总有一天会停的，停了怎么办。

所以，房产投产绝对不要看风口，而要看价值。这和炒股一样，不要跟风，而要学巴菲特的价值投资。风吹的越大，泡沫就越大，飞的越高，摔的就越惨。谁再拿着国家要大力发展小镇，所以你就得投资小镇的逻辑劝你买房，你就赶紧离开。珍爱生命，远离胡扯！

价值投资，一定要刨根问底，什么才是支撑小镇价值的关键？无非三点：

1、交通得方便

这是决定小镇价值的关键，它包含两个方面：

A：从自己家到小镇，开车不能超过一个小时，否则就太远。开车很累的，坐车很无聊的，如果车程超过一小时，还不如再开半小时，去焦作云台山转转。

B：不开车时，也可以很方便到小镇，最好有公交专线从郑州直达，有地铁更好。假如父母不会开车，他们往来于市区和小镇之间也得方便，不可能每次都自己开车。

2、环境得好

在小镇买房目的也就三种：

A、满足自己或亲人朋友们的身体或精神需求，即游玩+养神。游玩可以让夫妻或朋友间修复关系、增进感情，养神可以让自己养精蓄锐、神清气爽。

B、投资，房子最好既能出租又能升值。

C、自己或家人居住。

这三点是相辅相成的，只有小镇的环境足够好，才能满足三种需求。如此，可以吸引更多的人游玩，只有在小镇没房的人，也愿意经常去游玩时，这个小镇才是成功的。

3、配套得全

如果能满足前两个条件，再把配套搞的完善点，人自然就多了。人一多，商家就多，商场也能活，购物、游玩、休闲整个大盘就活了。

除此之外，小镇里还必须有学校、医院等，满足常住人口的基本需要。

综上，适合投资的小镇可以用一名话概括：距市区1小时车程以内的景区。

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粉丝问了五个小镇，融创的太远，所以就不做分析了。洞林湖新田城、银基国际旅游度假区、五云山奥伦达部落、蓝城桃花源，这四个小镇进行三个维度的对比，就可以决定投资哪个了。

1、交通

以火车站为起点吧，

到新田城，25.4公里，开车只需30分钟。（绕城高速还将在此开个下高速口）

到五云山奥伦达部落36.9公里，开车约1小时6分钟。

到蓝城桃花源32.3公里，开车约1个小时。

到银基国际旅游度假区42.9公里，开车约1小时10分钟。

从距离和车程上看，给四个小镇排个序：

新田城＞蓝城桃花源＞五云山奥伦达部落＞银基国际旅游度假区。

如果再从公共交通上看，以火车站为起点，

到新田城，B50转X2，共3元，约1小时；

到五云山奥伦达部落，12转19，共3元，大概一个半小时；

到蓝城桃花源，560路公交，共5元，约两个小时；

到银基国际旅游度假区，981路转563路，共9元，同样约两个小时。

另外今年4月17号，公交公司开通了洞林湖旅游专线：紫荆山—绿城广场—中原路西三环—郑州植物园—洞林湖，进一步提升了洞林湖作为郑州郊区旅游景点价值。

更更重要的是地铁6号线也直达新田城，现在正在修建中，预计2020年通车，这是其它几个小镇没法比的。

所以，公共交通排名：新田城＞五云山奥伦达部落＞蓝城桃花源＞银基国际旅游度假区。

2、环境和配套

蓝城桃花源正在建，啥都不确定，所以无法分析。

五云山奥伦达部落，因为建在山里，所以自然环境最好，现在别墅一套500万以上，洋房精装修14000元/平，最小140平。适合终级改善人群，一般人还是算了（好像也买不起），也不再提。

银基国际旅游度假区很漂亮，下面的照片是用手机实拍的，有以前的，也有现在的。

整个项目占地16000亩，中间是3000亩的湖，路宽、车少，天蓝、树青。周围的配套有冰雪世界、温泉等。

现在在售的是三期，有小高层、洋房、叠加别墅，二期的小高层有几套，90-120平，精装8700元/平左右，洋房三期的，期房毛坯7700元/平左右，别墅11000元/平左右。

但是，笔者的建议是去玩可以，投资算了。原因主要是两点：

1、距离郑州太远，开车和公共交通都不方便，去那里玩，坐公交还不如不去。

2、2015年才开始建设，3年时间一个小镇是不可能成熟的。现在投资，得站5-6年的岗。

站岗5-6年不是信口雌黄，而是有据可依。比如新田城，从开建至今已有10年，才有了一定规模，配套才比较成熟：

景观：有洞林湖、湖水清澈见底，据说治理湖水，每年得花1500万。更重要的是区域内有1800多年历史的洞林寺。沿洞林湖已建成的有一条特色滨湖商业街区——维他左岸商业街，特色美食集聚，还有千亩湿地公园等景点。

下面是我前几天去新田城调查拍的照片，发的朋友圈共10几个赞，30多条评论。

教育：从幼儿园到高中都有，新田吉拉幼儿园、郑州一中实验初中、伯利恒国际学校等，不过小学今年才建成。

商业：维他左岸商业街、维他格林商业街以及英伦商业街，均已运营中，尤其是维他左岸商业街，已初具规模，非常有特色；还有以洞林寺文化为基础，非物质文化传承为依托的禅意文化街区。首创奥特莱斯今年10月即将开业。

游玩：农夫乐园，新田美爵酒店，耀莱成龙影院均以正常运营，后续还将与北控集团合作打造体育运动公园，沿湖修建水上乐园等大型娱乐项目；

你想一下，一个建设了10年的小镇，还引进了碧桂园、恒大两个大开发商一起开发，如今才初具规模，具有一定的投资价值。投资其它小镇，是不是要站岗10年？

所以，粉丝问的几个小镇中，新田城是最具有投资价值的。目前它在售的有六期南山，以洋房和叠加为主，容积率只有1.19，目前剩余房源不多，至少三房，价格不过9000多起步，适合有改善需求的人群购买，当然这里也是限购区域，需要有房票才行。

如果没有房票，可以购买海豚湾的临湖公寓，两栋6层、一栋8层的公寓，最小的32平，精装修9000左右一平，首付不到16万，可以投资，可以度假，也可以实现居住在景区工作在市区的便利生活。

公寓如图所示，全部干湿分离，精装交付，1500的装修标准，每一户都送1.5米宽的阳台，打开窗户下面就是洞林湖，投资这个公寓，带家人去游玩或者改成山居民宿对外出租，都是个不错的选择。

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看了这几个小镇，就觉得新田城最有潜力，它不仅仅是小镇，更是一个近郊改善大盘，虽然各方面配套已经很完善了，但仍然有很长路要走，所以再啰嗦两句，给他提几个建议吧：

1、坚持把新田城当作景区打造，只有风景好才能吸引人，才能留住人。新田城不是郊区的小镇，而应该是近郊改善大盘，或是城市中的景区。

2、把文化建设做的更好，洞林寺的修缮工作太慢了。一个始建于汉朝的寺庙，多么有文化底蕴，竟然不为人熟知，太可惜了。如果能充分挖掘洞林寺的文化价值，肯定能吸引更多的人。因为郑州人对寺庙一直都怀有敬畏之情，尤其是像洞林寺这种香火能持续一千八百多年的古寺。

如果新田城在大年三十晚上，做一些活动，让大家抢着到洞林寺上第一柱香，或撞第一下钟，肯定能吸引大批的人。长年累月，香火大旺，新田城的名气自然就越来越大。

3、游玩项目还是太少，只够人玩半天。希望多建一些好玩的项目，或多挖掘些景点，让人起码能玩一天。现在夏天到了，能否做个水上闯关的活动？

新田城的置业顾问也说了，今年将与北控集团合作打造体育运动公园，沿湖修建水上乐园等大型娱乐项目。希望能尽快落实，到时候我一定会带着家人去玩。

4、新田城的路标和景点介绍建设还不全面，到新田城了还得用导航，能否像景区一样，到处都有地图？

5、新田城太大了，需要些像景区里的那种班车，几块钱就能转遍整个新田城。俺走了半圈，就觉得好累啊！

END

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