明升国际的简单介绍

2019年长沙房地产市场总结

行业发展历程

一、城市概述

长沙是湖南省省会明升国际， 是长江中游地区重要的中心城市 。截至2018年明升国际， 长沙常住人口815.47万，城镇化率77.59%，地区生产总值11003.41亿元。

二、行业现状

纵观2019年长沙房地产市场，多个片区楼盘加大推货量，房企之间的竞争压力激增。但是市场上购房者观望情绪弥漫，楼盘销售两极分化局面明显。且楼市限购政策持续收紧并无放松迹象，客户逐渐被消化，市场成交乏力。

三、政策环境

长沙的调控政策在全国二线城市的严厉程度是名列前茅的，在“房住不炒，因城施策”的楼市主基调下，2019年长沙楼市并无大政策的变动，主要政策一是11 月，长沙市住建局的一份会议纪要显示，在长沙限购区域内，第一套房网签达 6 年，可拥有购买第二套房的资格。在一定程度上是对二套房限购政策的放松。

另一主要政策是12月，长沙市发改委官网发布长发改价调〔2019〕296号文，明确了长沙市商品住房价格由成本加利润加税金构成，其中平均利润率为6%~8%。

四、土地市场

2019年，长沙土地市场放量明显，下半年回温明显，供销量稳定攀升，宅地占比近半，流拍率处于低位，限价地块的住宅限价部分攀升。

城市年度市场解读

一、政策宏观面

据研究机构统计数据显示，2019年前六月，全国共发布房地产调控政策251次，较去年同期增长31%。在“房住不炒”大背景下，分类调控、精准施策持续发力，“稳房价、稳地价、稳预期”的楼市主基调得到良好贯彻。

二、本地新政

1.网签满6年可购买二套房

11 月，长沙市住建局的一份会议纪要显示，在长沙限购区域内，第一套房网签达 6 年，可拥有购买第二套房的资格。

2.明确商品住房平均利润率为6%-8%

12月，长沙市发改委官网发布长发改价调〔2019〕296号文，明确了长沙市商品住房价格由成本加利润加税金构成，其中平均利润率为6%~8%。

三、年度土地供应

2019年长沙整体土地市场供应948万㎡，较2018年全年供应上涨25％。

四、年度土地成交

2019年，长沙土地成交906万㎡，较2018年成交上涨29％明升国际；流拍率为3.4％，较2018年流拍率下跌1.8个百分点。

五、年度住宅供应

2019年1-11月长沙商品住宅累计供应943万㎡，同比+6%。继3、4月“小阳春”回暖，5、6月供应井喷，预计在12月长沙住宅市场也迎来了一波供应井喷。

六、年度住宅成交

2019年长沙商品住宅累计成交900万㎡，同比-2%，市场平稳。上半年成交量不如下半年，收到5、6月份供应井喷的影响，6月成交也迎来大幅上涨，进入到下半年市场成交量波动较小， “金九银十”平淡度过，传统销售旺季不再。值得一提的是，今年以来长沙月度楼盘开盘成交率基本维持在60%上下徘徊，日光盘现象相较于此前大大减少。

七、年度住宅存量

库存方面，据研究机构数据，库存面积整体呈上升趋势，截至11月底库存面积1015万㎡，出清周期保持在10-12个月之内。据中原11月楼市数据，长沙11月住宅整体供求比1.2，内五区住宅市场已连续4个月呈现供过于求的状态。进入12月，受年终冲刺业绩的影响，长沙住宅市场供应量继续放大，成交情况略微上升，但依然显得动力不足，短期去化压力或持续加大。

八、区域成交表现

雨花区、岳麓区仍是市场供销主力区域，两区供应占比74%，成交占比71%，同比提升10个百分点，比重进一步加大，年度热点片区（武广、梅溪湖、滨江、麓谷等）集中在两区，明星项目频频发声。

九、成交结构表现

限购政策持续，房票紧张未得到缓解，120㎡以上产品成交占比持续上涨，面积90㎡以下产品吸引力持续下降，市场占比被压缩至1成明升国际；政策持严之下，可选范围内客户趋向于一步到位， 面积120㎡以上产品占比近5成，同比提升8个百分点。

十、成交项目、房企排行

2019年前11月，长沙房地产商品住宅项目项目销售面积TOP10分别是阳光城尚东湾、万科金色梦想、龙湖春江郦城、绿地长沙城际空间站、万科魅力之城、恒基旭辉湖山赋、北辰三角洲、明昇壹城、长房东旭国际、中建璟和城。其中阳光城尚东湾凭借77.24万方的销售面积和68.77亿元的销售金额登顶榜首。排名第二的万科金色梦想与其还有一定差距，预计今年全年阳光城将登顶销售榜首。

十一、商业、公寓及办公

2019年长沙商业供过于求，成交走低，竞争压力持续加大。1-11月累计供应258万㎡，同比+49%，成交131万㎡，同比-14%明升国际；供销比1.97，市场全年处于供大于求的状态，陆续有新项目入市，竞争持续加压。因供大于求，库存面积持续增加，截至11月底长沙商业库存面积高达1334万㎡，出清周期延长至107个月。

办公方面，市场愈发低迷，成交依赖大宗交易。1-11月长沙写字楼市场累计供应6万㎡，同比-74%，成交9万㎡，同比-51%，市场处于低迷状态，去化困难；供应端集中在洋湖垸、麓谷板块，成交端依靠长房东云台、弘坤滨江大宗交易支撑。

商业公寓方面，供销比1.85，成交量同比持平；2019陷入竞争红海，单项目去化放缓。1-11月长沙商业公寓市场累计供应199万㎡，同比+66%，成交108万㎡，同比-6%，供销比从1.18攀升至1.85，剪刀差加大，持续有新项目入市，竞争红海，而成交量与18年基本持平，单项目去化速度放缓。

商铺方面，供过于求，成交砍半，市场遇冷，去化困难。1-11月长沙商业商铺市场累计供应52万㎡，同比+27%，成交15万㎡，成交砍半，市场遇冷，去化困难；供销仍旧以社区商业为主，芙蓉万国城MOMA、佳兆业云顶梅溪湖、保利天禧等项目去化较理想。

十二、年度房价走势分析

2019年前11月，长沙商品住宅整体成交均价在10689元/㎡。从各月份数据来看，整体房价呈小幅波动，变化不大。

十三、热点板块分析

2019年长沙热门板块主要为星沙板块、麓谷板块、梅溪湖板块、高铁会展板块、滨江新城板块、洋湖板块。

星沙板块，2019 热点片区，区域发展进入升级换代快车道；产业转型，发展楼宇经济，打造“立”起来的星沙；城市配套快速落地，一二级市场关注度高。低价老盘接近售罄，新项目入市后价格断层攀升，供求关系逆转，预计明年竞争愈加激烈；封闭型市场将被打破，未来竞争集中在茶塘。

麓谷板块，成熟产业板块，开发商进驻意愿强，但规划单一，配套缺失；一级市场供销热带动二级市场高频加推，万科金色梦想成为区域年度网红盘。片区成交楼面价集中在4000元/㎡，限价集中在8500-9500元/㎡；网红盘炒热区域，产业＆品牌房企2019扎堆进驻。新项目多为精装，产业人口房票短时间难以大幅增加，预计明年进入去化攻坚战，厮杀激烈。

梅溪湖板块，品质性价比板块；一期进入尾声，二期健康产业先行，配套规划齐全，未来前景好。一期出让土地利润空间较2018年小幅提升，供应进入尾声；二期限价较一期有所下调。量价表现好，品质和价格均衡看重；未来竞争方向西移，集中在一二期交界处。

高铁会展板块，板块价值陆续兑现中，未来向东发展； 品牌大盘云集，处于热点片区中的价格洼地。供销一骑绝尘，时隔一年重回巅峰，供销同比增加五成以上；明星项目热销助推板块热度。

滨江新城板块 ，土地供应愈加稀缺，卓越中寰、龙湖春江郦城火爆热销，片区热度持续； 未来住宅项目集中在北区，预计热度将北移与滨水新城承接。

洋湖板块，城市配套落实速度加快，板块价值快速兑现，长沙三大高地价板块之一；南片土地储备充足，未来竞争优势凸显。2019年片区住宅缺货，价格洼地迅速填平，房价弯道超车；短时间购房者难以接受，未来预计进入提质高价盘认可时期。

十四、未来展望

在房住不炒的楼市基调下，长沙楼市政策历来都是非常严厉的，因此预判未来政策再调控升级的可能或许不大。今年以来，长沙市场的热度持续低温，观望情绪浓厚，进入到2020年如果长沙市场政策没有释放积极的信号，明年的成交情况或许没有今年乐观，因为拥有房票的人少之又少。再加之部分限价要高于目前市场价的项目入市，客户接受度或不高，市场成交的两极分化现象持续。价格方面，或有略微上浮，因为限价地块的住宅部分限价悄然上升，明年集体入市或对房价造成小幅波动。

十五、市场预期

今年长沙土地市场大放量，预计在明年将会有一大波新盘入市，对于房企而言市场竞争激烈。同时，今年限价地块价格悄然攀升，未来对于购房者而言接受度有多高还需接受市场的考验。新房市场方面，无论是供销还是价格依然以平稳为主，政策不变形势下，客户池缩小，客户选择面变宽，观望情绪加重，销售两极分化的局面或许将继续加剧。不排除在市场成交量持续走低的情况下，明年长沙市场“改善性”需求释放出积极信号，但“维稳”主旋律不变！

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文章来源:乐居买房

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