一言难尽什么意思_女人说一言难尽意思

xwhxwh 阅读：93 2022-04-22 08:53:10 评论：0

作者|刘工昌

6月16日一言难尽什么意思，SOHO中国正式官宣一言难尽什么意思：黑石已发出全面收购要约一言难尽什么意思，取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东仅保留9%的股权。

目前潘石屹和张欣的家族信托持有SOHO中国股份约33.24亿股，比例约为63.92%。如果按照5港元/股最终交易完成，潘石屹夫妇转让的股权比例接近55%，价值约143亿港元。

黑石是美国规模最大的上市投资管理公司，也是管理着六千多亿美元的全球最大的私募股权公司。从2008年到现在，黑石在中国的投资接近300亿元，。

黑石集团掌门人苏世民曾表示，房地产在中国经济的重要性相当于空气。这也难怪黑石如此坚持收购SOHO中国。（1）

黑石的报价是每股6港元，较SOHO中国此前股价溢价约100%。从交易价格来看，236.58亿港元（约合30.47亿美元）的售价，30亿美元的交易对价，换算后折合人民币192亿元，平均每个办公大楼的价格在24亿元。

与一年前40亿美元的交易对价相比，可谓打了7.6折，少了近10亿美元。10亿美元，对任何一个普通的中国人大家都知道意味着什么，但我们的潘总却是义无反顾，毅然决然套现离场。

根据SOHO中国公告，由潘石屹夫妇全资控股的SOHO中国控股股东BoyceLimited及CapevaleLimited(BVI)向要约方黑石集团不可撤回地承诺，将在10个工作日内向黑石转让28.56亿股股份，占公司已发行股本约54.93%。此后，潘石屹夫妇将保留已发行股本约9.00%。

还有9%的股份，看来上文所言离场不全是事实，潘总又有反驳别人指责他逃跑的理由了。

艰难人生铸就特殊处事信条

让我们先来看看潘石屹的自述。

我们家当时是这个村子里最穷的一家，　在没有办法的情况下先把最小的妹妹送到别人家，找人家的条件只有一条，就是他家一定要有一头正在产奶的奶羊。

一位同学把语文书撕了一张叠成了“三角”，“三角”是我们小时候唯一的玩具。班主任老师从他的口袋中拿出了这张纸，打开后发现正好在伟大领袖的像上，有叠三角时叠出的“×”的印痕，全班同学都惊呆了。老师没有把这件反革命的案件上报学校，只在班级开了批斗会。（2）

尽管他的妹妹最终没有被送成，但家庭如此艰难的生活像刀切痕迹一样印在了年幼的潘石屹身上，在他成长时期又碰上了那场轰轰烈烈的革命。

这两件事看起来好像不相干，但却铸成了潘石屹日后的两大人生轨迹：拼命挣钱争取能活出个人样，对政治保持天然的警惕，始终缺乏安全感，最终即使巨损也要套现离场。

大学就读于河北石油管道学院，毕业后被分配到廊坊石油部管道局经济改革研究室。办公室新分配来一位女大学生，对分配给自己的桌椅十分挑剔。当潘石屹劝她凑合着用时，对方非常认真地说：“小潘你知道吗，这套桌椅可能要陪我一辈子的。”听者有心，就是这不经意的一句话深深地触动潘石屹：难道这一生将与这套桌椅共同度过？（3）

1987年他变卖了自己所有的家当后辞职，揣着80元钱来到广东。两年后随一个老板来到海南做起了砖厂厂长。

时间到了1990年，这是我最难忘的一年。我当时管理着一个砖厂，砖是一块也卖不出去。砖厂的民工走得不到100人了，他们都是拿计件工资，没有活干，他们也就没有任何收入。我走到民工的工棚里，问他们上顿饭是什么时候吃的，有人说是昨天，有人说是前天。饿着肚子的民工，也是一样地平静，静静地躺在那里。（2）

今天年轻人所热衷的躺平，在30年前的海南潘石屹身边就已上演。饿着肚子没得吃的在那里躺着等死，底层得痛苦与艰难再次深深刺激了潘石屹，他开始抓住一切机会摆脱这不想看到的一切。

就在这一年潘石屹结识了冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪等人，共同创立了海南农业高科技联合开发总公司，这就是万通的前身。大名鼎鼎的“万通六君子”也由此而来。

后来，潘石屹无意间在海口房地局看到北京市人均住房面积只有7平米，而海口市人均住房报建面积却已经达到了50平米。他敏感到海南房地产业要出事了，回去后大家商量，回内地发展分散风险。

有一天，潘石屹在怀柔县政府食堂吃饭时，无意中听旁边吃饭的人讲，北京市给了怀柔四个定向募集资金的股份制公司指标，但没人愿意做。在深圳待过的潘石屹深知指标就是机会，就是金钱，于是他主动跟怀柔县体改办主任接触：“我们来做一个行不行？”就这样，北京万通凭借潘石屹从餐厅听来的消息成就了日后发展的底盘。（3）

　1992年万通在阜城门开发了万通新世界广场，后又接受香港利达行代理万通新世界广场的推广和销售工作。通过广告宣传和定价策略，万通新世界写字楼卖到当时市价的三倍。更不可思议的是，项目12月下旬才动工，销售在11月初已经完成了百分之七八十，正式销售五天内就已经收回五亿港元的资金，而利达行光佣金就赚走了一亿港元。

1993年，万通集团正式成立，在海南地产泡沫破碎前全身而退，由此便开始了全国性的扩张。最鼎盛的时期，万通集团的资产达到了近50亿。1995年“万通六君子”正式分手。潘石屹与妻子张欣不久后创办了红石实业，期间开发和收购了上海和北京两个黄金地段的商业房地产项目，随后成立SOHO中国，潘石屹任董事长，张欣任CEO。

走向顶峰

1998到2001年，SOHO中国在北京的开发总建筑面积达到了48万方，其现代城项目，初次提出“小型办公，居家办公”的概念，用独特的散售模式把商用办公楼、店铺实现了和住宅开发一样的高周转，让潘石屹在较短时间内大量回流现金，连续两年作为北京市单体项目的销售冠军。2005年，SOHO中国业务重心由开发住宅转向当时市场上稀缺的商业地产，其广告成了“北京最具投资价值的写字楼”。

随后潘石屹跑到山西和内蒙古，向煤老板们兜售SOHO旺铺。

大获成功的潘石屹本人甚至成了大众偶像，据爆料，当时购买超过5000万元的客户可以和他吃个饭，犹如“中国版巴菲特的午餐”。因为人气火爆，饭票门槛很快涨到了1亿。

2007年SOHO中国香港上市，以19亿美元的融资金额创造了当时亚洲最大的商业地产企业IPO。2008到2009年，SOHO销售金额分别同比增长92%、77%，SOHO中国当年全年销售额达到最高峰238亿元，单体项目的全国销售增幅超8成，这一年，潘石屹夫妇以150亿的身家，跻身胡润百富榜第51名。

SOHO中国的转折

SOHO中国采用独特的散售模式把商用办会楼、店铺实现了和住宅开发，但这种资产不会获得很高的投资收益，更不利于开发的企业从事资产管理和物业运营。

全速扩张的SOHO接连爆出物业质量与管理混乱。

2010年，北京SOHO尚都和朝外SOHO发生数百名业主维权事件。商户们反映，SOHO对物业缺乏统一规划，业态混乱，火锅店旁是足疗，外语教学、美甲店和健身房同在一层做邻居。

花了大价钱的山西老板们也发现了巨大落差，所谓黄金旺铺，有的两三年租不出去，一位SOHO尚都业主算了一下，按当时的租金回报，他收回购楼款的成本至少要28年。

凛冬时节，几十名外地业主身穿大写的“惨”字T恤，在SOHO办公楼前齐声高喊“潘石屹，大骗子！”（4）

2010年，北京市发布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》的系列文件。这项政策的颁布打乱SOHO中国的全盘计划。

“各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。”

强势的妻子过于追求精致

张欣将自己对艺术的认识和在建筑圈的潜力充分发挥，SOHO中国也在张欣的影响下楼体造型大都走在时尚的尖端。在她的努力下SOHO中国的每一个项目在建筑艺术和商业成功之间达到了平衡。SOHO率先引入了小型办公室，居家办公的概念，迎合了中国新兴的创业潮流。

通过其前卫的产品形象设计，辅以潘氏夫妇的名人效应和营销方式，SOHO中国的写字楼誉满房地产业。在影视剧中SOHO建筑的出镜率也很高，《中国合伙人》《煎饼侠》取景望京则在外滩SOHO取景。

扎哈·哈迪德（望京SOHO、银河SOHO、凌空SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO），KPF建筑事务所（SOHO天山广场、古北SOHO），隈研吾（虹口SOHO）等，除了在北京和上海开发了多个标志性建筑，张欣还主持了两个获奖的前卫度假酒店项目。

但张欣对建筑美的极致追求也造成了一个严重后果，SOHO中国并未进入北京上海以外的市场，她可能潜意识认为，这些东西只有北京上海这两座有文化底蕴的一线城市能够消化，结果导致SOHO中国只留在北京上海，最终自然失去了迅速壮大的市场机会。

再转型走向末路

巨大压力逼迫潘石屹再度转型。

2012年，SOHO中国开始从散售模式变成自持物业模式，也就是只租不卖。潘石屹的算盘是，自持不但可以享受房子的增值，而且还能有很划算的收益。他当时判断，写字楼的出租回报率：至少能到10%以上。（5）

这实际上是做包租公。房价的确是在整体升值，但如果不卖，还只是砸在自己手里。此时唯一的来源就是租金。那么SOHO中国的包租收益究竟怎样呢？

潘石屹曾公开表示，“SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%。美国办公楼租金回报率接近4%，纽约都是5%或6%。中国租金回报率低的我都不好意思说。”（6）

营收单一，且回报率低，让SOHO中国开始快速走向了衰落。

（7）

2012~2019年，SOHO中国营收由153.05亿元缩水至18.47亿元，零头都不剩。

与之相对的是，近几年SOHO的净负债率表面看起来不高，不到50%，但是整体处于上升趋势。2012年-2020年，公司的净负债率分别为2.6%、17%、19%、24%、32%、51%、43%、43%、43%。相比其他房地产企业动则80%以上的负债率，似乎SOHO还不错。但人家有强大的卖房收入做抵押，相比SOHO纯靠那点租金，则相差太远了。

强大的流动性压力与大规模的债务让SOHO每年都要付出巨大的利息，但除了那点可怜的租金，SOHO没有其他的稳定现金流来源。

解决的唯一的方法只能是卖。于是2014年，潘石屹开启了边租边卖模式。