闵行实验小学-闵行实验小学官网

复盘之前闵行实验小学，我们先来看一组数据

因为对口闵行第一梯队公立中小学闵行实验小学，今年年初上海郊区的一个老破小社区卖到近10万/平

且挂牌只用了1天就成交

实际上闵行实验小学，这个小区去年成交最高价应该是11万/平，不过现在房源成交信息已被网站“整顿”后下架

到了今年底，同一个小区同面积户型房源价格却急速回落到6万/平，半年内走出了这样夸张的降价趋势，两个月总价降了近100万

对客户来说，同样是买入外环外的一套老破小，半年足足多掏160万

以上的所有数据，都来自于一个位于上海闵行春申板块，房龄高达25年以上的老破小小区

今天这篇文章复盘的就是上海今年房价跌最惨的学区房闵行实验小学：高兴花园

它是怎么从年初的房市香饽饽，沦落成为现在众人口中的“天坑盘”的

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高兴花园的房价为什么如此畸形，中介最清楚不过

我看盘那天联系的张经理，他负责整个春申学区房的带看交易已经有三年了

用他的话说就是闵行实验小学：“在春申，高兴花园一个盘就够我忙的了”

他还告诉我一个惊人的数据，2020年高兴花园实际成交套数超过300套，平均一天就有一套房子卖出去

这在一般的小区根本无法想象，可见房源流动性之大

一般像高兴花园这种双学区房，每年开学前就是房源交易密集的时候，因为那时候有很多客户面临着孩子要上小学，置换学区等各种情况

经历过高兴花园房价最疯狂时刻的张经理告诉我

高峰的时候，挂牌房源可以到近百套，整个社区同一时间内有三分之一的房子都在卖

一般到了春秋季开学的时间，高兴花园带看量会明显上升，且成交周期也会加快，因此他几乎每天都在高兴花园里呆着

社区本身距离闵行实验小学畹町校区就一墙之隔，接送小孩上学下学很方便，这也是高兴花园的最大卖点

除此之外，这个小区是上海对口公立一梯队学校里上车门槛最低的，因为大部分户型是40、70平左右，总价非常低，300-400万就能入手

大部分客户是纯粹为了学区而来

但去年二月份，疫情和春节之后，上海很多被积压的需求释放出来，很多人追高买入，多重因素造成了夸张的11万成交价格

接着11万成交之后，又稳定成交了单价10万、9万的几套，短时间内推高高兴花园的房价

很多人在调侃当时候11万买下的客户，现在应该哭晕在山顶了，但是对于一直在帮这类客户介绍房子的吴经理来说，他却非常能够理解

因为他见过太多这样高价买入的父母

吴经理经手的很多客户都是这样，很多客户都为了小孩上学才高价买的学区房

置换走的房东也都是因为学区用完然后就离开，这其中尤其二套全款客户更多

“对他们来说，350万和400万，看似差了50万，但是不掏出这50万，小孩的教育问题难以解决，这就是做父母的无奈吧。”

看起来，当初11万买入的价格是不理性的，但却是买入那套房子的业主最真实最急切的需求

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为什么会从年初的单价10万，跌到现在的6万

高兴花园降价的第一个节点，是在今年的三月份

闵行区教育局公布了2021年公办小学、初中招生划片范围，由于部分热门学校报名人数过多，闵行学区的统筹小组发生变化

之前闵行实验小学四校区都是内部统筹，高兴花园原本100%确定可以对口的闵行实验小学

但今年学区统筹组里，增加了一个曹行小学，也就是上海父母口中说的“菜小”

如果闵实验入学的生源超出了，有可能会被统筹到曹行小学，这一下让高兴花园不再是学区稳妥的双学区房

但高兴花园房价腰斩的原因，不仅只是因为学区变动，到了下半年七月，上海又出台了二手核验政策

整个上海房市开始降温，二手核验让二手房入手门槛抬高到五成，原本一百多万首付的学区房，变成了二三百万才能买

很多客户因为低总价才考虑入手，现在买入成本还要翻倍

伴随着下半年市场弥漫着悲观情绪，原本双学区现在有了不确定性，人们失去了对这个上海郊区老破小的大部分预期

所以很多房东看不到希望后，纷纷开始选择抛盘，导致价格回落

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上半年客户着急买，下半年房东着急卖

在我和张经理的交流中，他明确表示现在房东明显比之前，卖房更加急迫了

他向我展示了自己手上某套积压房源的调价情况，房东在下半年开始用降价来试探市场和客户

今天降35万，明天涨了17万，后来又不断3万、5万的小幅度降，希望更多客户看房，尽快成交

但是降一半价格的高兴花园，年底虽然看房的客户多了，但实际成交的却很少

据张经理介绍，他今年保守估计高兴花园成交量会是在200套以内，比去年跌三分之一

就他个人来说，他去年一共卖了12套，今年到现在为止也才成交4套，自己的业绩也比去年下降一大半

目前手上的两个单子也都接近于“黄了”的状态

昨天刚谈好的一套，客户签合同前临时不买了，另一套的全款客户把价格谈到了299万后，现在看到行情不好又压着价格谈到280万，买家卖家双方还在僵持博弈中

每看一套房源，他最后和我说的都是“如果有意愿，价格可以谈，上周有一套挂牌价降20万卖的”，以此加强我尽快买房的意愿

也看得出来，很多房东已经对价格不抱希望了，只求赶紧置换出手

但链家上显示最近一套成交还停留在去年11月，现在的高兴花园，是越降价越不好卖

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实地看盘，这里给人的感觉真的不像是一个正常居住社区

因为过于老旧，有一种被荒废的感觉，现在住在里面都是老年人，中介带看的几套房源还发生过“特殊事件”，看房的时候心里麻麻的

经历了25年周期的老房子，本身也没有什么好物业

每一栋单元楼前面几乎都是被遗弃的家具，桌子椅子等等无人回收

在高兴花园，现在一共有70多套房子挂牌在售，你可以在这个小区看上一整天的房子

买到这里的客户，大部分新上海人为主

基本都是为了学区而买，他们赌定这里的硬学区，不愁找不到买家，但绝不会长期持有，小孩读完书之后会立马抛售

无论价格如何，高兴花园一直会是上海交易最频繁的小区

看房的时候有一点也很特殊，虽然是个学区房，听中介说才知道，很多业主根本就不在这里居住

而是给小孩挂好学区后，把房子租出去，然后在旁边更好一点的小区租房住

所以小区除了房子还没卖出去的老年人，就是一些租客，但大部分还是空置的房子

这个号称闵行第一梯队双学区房，在5-6点的下班放学时间，我竟然没有遇到一对家庭一个小孩

可见买到这里的人，都心照不宣的把这300-400万当作是购买一个学位，而不是一套真正的房子

这恐怕是属于高兴花园这类社区，最魔幻但也是很司空见惯的场景了吧

看了几套房子，我也终于明白为什么今年上海跌的最惨的是这个小区

高兴花园的学区面临不确定性后，价值几乎等于零，而教育资源公平化的各种调控已经在一一落下

人们开始重新审视这类房子的价值，基本放弃了高预期

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其实很多城市都有自己的“高兴花园”

比如北京，西城区一个地下室卖出了千万的天价让人震惊，杭州也有所谓的最强孟母三迁房文鼎院

但今年北京、深圳、杭州等各大城市，出台了不同程度的打击炒作学区房的政策

不用过多展开，今年我们已经看到全国自上而下不同城市，对学区房炒作遏制的决心

下半年上海也同步开启降温降价模式，今年上海房价腰斩的老破小学区房也不止高兴花园这一个

下半年如梅园、张江汤臣豪园，暴涨过后也是一地鸡毛

今天通过复盘高兴花园这个案例，是想要通过最真实的数据，为大家展示一个明确的事实

不论是在哪个城市，那些炒作学区概念的高价学区房，最终都会回到自己合理的价格轨道上

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