珠江骏景(珠江骏景命案)

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：薇神，如果金碧世纪100方，北向三房，我想评估到单价4.1万，一共需要多少评估费啊珠江骏景？非常感谢。

回答：评估价，不是漫天乱报无法落地的那种，是依附在具体的一套房源和具体的一个买家身上的。哪怕是同一套房，走同一个渠道，张三可以评到4.1万，李四却被砍到3.9万。没错，银行就是这么实际[大哭]

提问：雕叔好，请问如果计划一两年内做经营贷，一般需要提起多久注册公司珠江骏景？公司流水有要求吗？谢谢。

回答：有房产、有做经营贷的打算，就要赶紧执照办起来、经营流水养起来。临时开公司、临时做流水、临时去开对公户，效果都有限，时间上还来不及。准备得越充分，选择的余地越大，对抗政策变动风险的能力也越大。养公司一年的费用也就小几千，成本很小，收益很高的事情，为什么要等？

提问：雕叔，年底买广州天河，站岗了吧

回答：不至于，你现在提前买就可以了，约定3个月左右过户就好，一般手续走下来也要2-3个月很正常行情真正爆发应该是明年小阳春。

提问：雕叔，听说建发小巨蛋，虽然是公寓，但是这个楼盘，可以积分上学，是带有学位的，不知道是否值得买

回答：建发小巨蛋公寓，位于大热片区光明，6号线13号线双地铁口，通燃气有阳台，39平做三房，总价160万起，49平做四房，总价200万起，还可以积分上学，听起来真想去抢一套房。不过我要揭开小巨蛋这袭华美的袍，给大家看一看里面的虱子。第一，小巨蛋所在的光明是伪光明，远离光明核心区，周边环境很差；第二，小巨蛋距6号线红花山站直线距离1000米，走路20分钟，13号线通车尚遥遥无期；第三，39平三房是复式三房，复式没问题，问题是层高只有3米9，隔成两层之后的体验，想象下二楼的卧室层高只有1米3是什么体验；第四，光明公寓确实可以积分上学，但和租房的积分是一样的，优越感还有吗?找出一堆虱子，是不是万万不能买了?我觉得不是。要看资金看刚需程度，一百多万预算，一大家子要住，还没有购房资格，还想快速升值，你咋不上天呢？公寓，环境不好，居住体验差没错，但低总价秒杀一切啊！至于升值问题，举个例子，龙岗的远洋新天地，64平复式公寓三房，16年卖160万，熬了四年，挂盘价到了260万，成交价也到了240万。龙岗+公寓，两个万年不涨的大杀器强强联手，居然能跑出50%的涨幅，还秒了龙岗好多住宅。所以凡事无绝对，只要没有同价位的替代品，它就有价值。

提问：雕叔，今天在知识星球看到您说经营贷，想问下这个怎么操作啊。我是体制内事业编，28岁，名下无资产，未婚

回答：jyd你要有营业执照，这些你可以找专业的人一条龙帮你搞定就好了你现在名下还没房子，做不了jyd，jyd需要房子作为抵押出钱一般用的情景是你家有一套房子400万（原有贷款7成280万），从400万涨到了650万，这时候你可以考虑把房子抵押出钱，具体能套出的钱：650*0.7-280=175万（摩擦成本先忽略）这套出来的280万要么拿去还房贷，要么拿去买多一套假设拿去还房贷的话，做先息后本的话按4.3%算，月供650*0.7*4.3%\/12=1.63w多出的280万都足够还10年以上的月供了，这10年房价不涨？只要一涨又可以重复操作而之前400万房子7成按揭，老老实实还月供也要近1.6w一个月，现在把房贷转经营贷，每个月实际还的月供也没差多少（因为经营贷你可以选先不还本，而房贷里面包含了本金），但你释放了一笔新的首付出来可以给你买多一套

提问：雕叔，1000出头总价，因为需要4房，珠江帝景和骏景顶复怎么选？骏景这个总价是不是太高了未来很难有人接盘？两者杠杠哪个更友好一些呢？

回答：绝对选珠江帝景。1000万的放在珠城比金融城合适的多，后续琶洲起来了也会有很多高管过来接盘，目前来说珠江帝景的的豪宅是被低估的。杠杠也是帝景好

提问：雕叔，有广州房票，4成首付，400万的总预算，纯投资，建议看哪里。科学城可排除，已经买了品秀星越。

回答：目前来说，没有笋可言，应该花更多功夫在跟业主周旋，保守一点依旧是那些网红盘，最好上一个三房，锦绣香江，雅居乐还有一些杠杠买大一点吧

提问：雕叔，你好。有500-600万预算。珠江新城上班，对居住环境有要求。父母一起住，也希望小区环境较好一点。希望次新房，交通便利。这样的话，黄埔天河那边已经涨一波了，不太想追高。是不是应该往番禺走？知道你一直比较推荐万科欧泊。不过不知道你对祈福缤纷汇和金山谷看法怎样？地铁开通以后是不是也还便利？谢谢！

回答：祈福缤纷汇、金山谷，其实在地铁22号线出规划，以及施工的时候，就已经涨了一大波，也就是说因为地铁的因素，利好兑现的七七八八500-600万预算，显然应该买天河啊，天河黄埔涨了一波，也没关系，如果告诉你后续还会继续涨，你会不会买呢？一定的，涨就原因就是因为她值得啊500-600万，是一定要买天河次新的

提问：雕叔2021快乐！目前工作在佛山，广佛线上的金融高新区（有在考虑换工作回广州，能不能回广州存在不确定性)，之前一直看萝岗科学城香雪附近，后面考虑到自住又开始看石溪板块的金碧花园（既适合现在的工作地，好像石溪地铁过去金融城或者琶洲也还行，石溪也有其他地铁线在建)，金碧花园一期或者三期的两房，首付（含税费中介费)计划不超110万，总价300-325万。想问下雕叔，这个选择还可以吗？金碧花园有15年楼龄了，后期5年后再转手好转吗？石溪村改造好像也要开始了，价格会继续上行吗？广州大趋势往黄埔南沙发展，像石溪这种海珠西后劲还有吗？谢雕叔，生活愉快、生意兴隆

回答：工业大道南，石溪这个地方的交通是没问题的，广佛线、地铁10号线这些地铁的交通优势还是不错的，如果对通勤要求比较高，这个区域没得问题金碧的最大问题在于产品本身的问题，我知道最近有一些投资客来买这个小区以及周边的小区，因为杠杆还不错，可以高评，好像买300-350万总价的房子，也不用花几个钱就可以买到，但成长性不行，目前的成交价在3-4年就是这个价格了，所以这个问题不能回避的楼龄旧一点，再加上没有在“上风上水”的区域板块，产品又不“耐打”，结论就是：如果纯粹投资，那就舍弃吧。祝好运

提问：雕叔，请教一下，符合广州学历入户要求，月初已委托中介办理，中介承诺一个月办妥落户。1、落户多久可以买房？2、现在交定金要约定延长多久时间办理过户手续？

回答：户口到了就可以，一般你买房从你签约到过户2-3很正常。有一些业主的房子还有贷款没有还清那就是要赎楼了，都是要走流程的。你可以跟业主协商你的户口要2个月才到，然后跟他约定2个半月过户就可以了另外再加一个补充条款，房子可以转给下家，这是避免你的户口万一下不来，你不能购买这套房然后你可以及时转给下家，这个行情，要转一套房子不难的

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