融侨外滩壹号-福州融侨外滩价格暴跌

xwhxwh 阅读:232 2022-03-29 23:34:00 评论:0

每年年底,研究机构克而瑞就会发布福州板块的均价。类似电影界的奥斯卡奖,代表了1年的趋势。

板块均价和楼盘的去化率一样,是市场的信心。毕竟这么多人用真金白银买房上车,代表着一个阶段的暂时平衡。

这几天,克而瑞发布2021年盘点,福州在售楼盘量再创历史新高。

福州六区+闽侯已取证的在售住宅新盘量高达203个(含尾盘)。各板块成交均价(不含别墅),最贵的是江滨板块,成交均价约为39862元/㎡。最低为亭江板块,成交均价约为8621元/㎡。

都说疫情之后,房地产又进入了一个新的年代。看完2021年的数据,意犹未尽。顺便也回顾了下2020年的年终。

2020年,因为疫情影响,福州六区+闽侯,127个项目有网签。

从127个盘到203个盘,1年时间,各个板块的均价都有怎样的调整融侨外滩壹号?哪些有提升,哪些按住没动?而对买房人来说,板块的均价又代表了什么?

今天试着把这个话题简单说说。

一盘改座次融侨外滩壹号

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分析楼市,先看价格天花板。

克而瑞的2021年数据,江滨板块排名第1,成交均价约为39862元/㎡。

2020年,福州的新房均价冠军板块则属于西区,板块均价35211元/㎡,江滨板块只排名第五,成交均价2.9万/㎡。

今年的江滨板块拿下冠军,最大原因就是融侨外滩壹号的一己之力。2021年成交了180套,单价4.33万/㎡,套均总价1320万。

看克而瑞这2年的板块设置,有个特点融侨外滩壹号:就是有个“江滨板块”。个人感觉这个江滨板块应该为融侨而设,为外滩壹号量身定做。

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大家都知道个笑话,我和马云的平均薪水是XX亿。

融侨外滩单价高,一旦网签套数增多,这么大的变量放在金山等任何板块,都会对均价都会造成波动。

那么最好的办法就是让它单独出列。融侨外滩决定了福州豪宅的天花板,土豪有资金可以放心买。

最新的二手房的报价:融侨外滩A区的精装修中楼层,产权面积205㎡,报价1350万。

中心的红盘在增加融侨外滩壹号

金茂府

不算融侨外滩这种一盘定名次的YYDS,这2年福州楼市的高价板块首推西区。

2020年福州西区板块均价35211元/㎡,排名第1,主要是均价3.67万/㎡的金茂府网签了206套。

2021年西区成交均价是39280元/㎡,与江滨板块差距不到600元/㎡,屈居第二。

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天悦二期效果图

这个成绩获得主要依靠:均价4.13万/㎡的天悦二期网签571套,均价3.66万/㎡金茂府网签257套。另外,类似恒宇尊禧这类全年网签32套的盘,也把均价锁死在了35786元/㎡。

如果说江滨板块约定于融侨外滩,那么福州楼市排名第二的西区板块约等于江厝路板块。

周边二手房也火了:2008年前后的五凤山名居,学区不是最好,但靠着天悦二期和金茂府这两个强邻居,让这个江厝路附近的电梯洋房社区,均价也从去年的2.8万+站上了3万+。

老社区天元花园也在不断美容,加装电梯,均价2.8万/㎡。

这2年,能与西区板块掰手腕的是中心城区板块。克而瑞的统计分类中,中心城区的板块包含了鼓楼、台江、晋安的部分区域。

2020年,中心城区板块高单价主打海月江潮(3.9万/㎡),杨桥新苑(3.8万/㎡),供应量主打万科金域国际(1106套)、万科金域时代(530套)。

2021年,中心城区板块红盘量价齐升——白马映书台网签124套,单价3.89万/㎡。瀛洲府网签226套,均价3.4万/㎡,同晖府均价3.2万/㎡,网签42套,蓝光玖榕台网签243套,均价3万左右。堂悦山南网签196套,均价2.89万/㎡。

这个阵容明显比2020年丰富很多。但2021年中心城区均价相比2020年下降了。

2020年,中心城区新房均价3.3万/㎡,今年是30366元/㎡,排名更是掉到了第五。

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恒大天璟示意图

这个背后主要拜恒大天璟的网签所赐,2.5万/㎡的均价,网签了949套,拉低了均价。

不过在2022年的PK中,中心城区板块估计能够扬眉吐气。

东二环的红盘悦乐郡已是一房难求。台江将加大供地力度,多块宅地入市,最低均价3.5万/㎡的安商房基本能稳住市场。

再加上即将入市的——国贸天琴公馆,4.38万/㎡的均价。

融侨外滩VS天琴公馆,新老豪宅,隔江对峙。新房价格上,预估两岸拉平应是大趋势。

豪宅对峙更可以拉动周边的期望。今年土豪投资,可以多多考虑。

东区楼市要学特斯拉融侨外滩壹号

建发养云实景图

2020年,东区均价3.3万/㎡,2021年,东区均价3.44万/㎡,排名都是第3。

2020年的东区楼市,领衔的是公园左岸。全年网签323套,均价3.7万/㎡。

2021年的东区楼市,则有几个特点。

建发养云一期网签561套,二期网签351套,均价3.8万/㎡。卖得又多又贵。

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桂语映月效果图

桂语映月均价3.6万/㎡,融侨望云3.3万/㎡,天璞3.2万/㎡,可以说除了蓝光里(2.6万/㎡)等2-3个安商项目之外,东区的整体价格已经站上了3万+。

此外,东二环的地块已经开发完毕。目前的东二环绝版产品是龙湖的观宸,均价在3.6万/㎡左右。2021年,东区的豪宅决战地点将转战五里亭。

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龙湖观宸主打148-191㎡跃层

融侨外滩代表的江滨板块、诸多红盘为代表的中心城区板块、江厝路附近的鼓楼西板块,有点类似当下汽车市场的BBA。

而福州东区楼市,就更像特斯拉代表的新能源造车势力。特斯拉不断努力,与BBA并肩。东区发力,挤入高端改善领域。

但东区作为一个新板块,就像特斯拉的电动车一样,不是所有人都能接受,而且容易招黑。

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榕发观湖郡

特别是老福州购房者,总是明里暗里传递出底蕴两个字。特斯拉与油车的对决,奔驰主打历史贵族气息,特斯拉就要传递科技感。

本来一些科技住宅的概念在东区是可以展现的,只可惜这几年板块限价,锁死了利润,不少房企也不敢用力。

龙湖的观宸主打东二环稀缺跃层产品,依靠产品力最终让罕见的规划得以批准,跃层产品在福州楼市呈现,可以说是少有的“不走寻常路”的代表亮点。

此外,当下东区楼市还得学习下新能源造车势力的推广手段。

过去卖品质住宅,面向所有人,是公域流量。所以只说大家都能接受的,获得更大公约数是关键。

如今东区卖品质住宅,只能面向一部分认可的铁粉,走私域流量。

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蔚来老板李斌的争议言论引爆车圈

你看传统燃油豪车BBA宣传个个都是温文尔雅,而新能源造车,从李斌到马斯克动不动就在网上抛几个观点,制造话题。

李斌最近甚至还公开放炮。这个背后是公域流量的广告打法和私域流量的观点打法的不同。

这招不新鲜,当年泰禾的黄老板虽然颇受争议,但是语不惊人死不休的风格,也是私域流量运营的一把好手。所以泰禾以新贵之势,撑起了东二环。

当下的东区楼市,就像新能源车市场。未来光明,但内卷严重,不少房企之间的产品差距不大,地区配套也差不多,在建发依靠先发优势收获了一波购房者之后,东区的话题性最近弱了一些。

放弃了中心城区,来买东区的人,往往都是有独特的价值感的人,这些人需要共鸣。

未来在东区做产品,除了延续中式风格和泰禾广场的故事之外,不再温良恭俭让,需要做出与福州传统豪宅的区别感。

中产最爱:烟台山、会展、金山融侨外滩壹号

中骏世界城效果图

2020年,烟台山板块均价3万/㎡,排名第四。

2021年,烟台山板块均价小幅上涨1000元,来到了31591元/㎡,排名还是第四,四大天王位置已稳。

爆款王中骏世界城功不可没,网签近1200套,均价3.3万/㎡。1年劲销40亿,中骏世界城已经造就了福州楼市的一个纪录。

周边融侨、滨海首府的均价也站上了3万+。

烟台山板块本来是有机会冲击福州第3贵的,主要是在克而瑞的统计中,板块内有个自带社租房的项目拉低了均价。

另外一个值得关注的板块是会展板块。

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凯佳江南里效果图

2020年板块均价2.44万/㎡,凯佳江南里(2.67万/㎡)、世茂云镜、融信玺湾、建总领筑、祥莆苑、滨海橙里(20447元/㎡)分别构筑了会展板块的上下限。

融信玺湾、祥莆苑更是成为楼市热议话题。

今年,会展中心新房均价小幅上涨2000左右,来到了2.64万/㎡。凯佳江南里、融信海纳新潮成为成交主力。

凯佳地产本身资金实力雄厚,依靠自持资金开发住宅产品。后续更是在会展板块拿下多幅地块,后续还有多种面积段的产品入市。

再加上这是福州楼市目前少有的一个一手房和二手房倒挂的板块,2022年会展中心板块也将与凯佳地产一起,进一步提升。

金山板块2020年均价2.78万/㎡,2021年均价28974元/㎡,也是小幅上涨1000元/㎡。

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建发和玺

建发和玺、紫金九号的均价3万,龙湖天序均价2.8万,正荣金山洋房均价2.6万,有力支撑了市场。

烟台山、会展中心、金山,是三个备受身边中产阶级朋友喜欢的板块,背后也和教育资源丰富有关系。

对于中产阶层买房来说,始终要考虑子女。

就像买车,单身时候可以买性能车,个性车,但成立家庭后,往往5座、7座SUV和MPV是刚需。空间,考虑动力、油耗,讲究一个均衡性。

烟台山是仓山的教育高地,会展板块的福高让人拭目以待、金山的10年发展已经让不少学校成为学区,再加上5号线、4号线2年内的陆续加持,所以未来这几个板块的新房价格都将保持稳定。

淮安 不进则退?融侨外滩壹号

金辉淮安半岛鸟瞰图

楼市告别普涨时代,有的板块涨了,有的板块就会跌。

2020年,淮安板块新房成交均价站上了2.7万/㎡。2021年,淮安板块小幅下降了300元/㎡。

2020年,均价3万的建发榕墅湾与均价2.4万/㎡的金辉淮安半岛是成交主力。2021年建发榕墅湾,成交均价是2.9万/㎡,小幅下降。

今年有望通车的地铁5号线或许能振奋下沉寂许久的淮安楼市,不过这也给了我们一个启示:一个板块哪怕再靠近中心,但只要稍微躺平一会,都有可能被周边板块超越。

未来福州格局放大,只有依靠离主城近的唯一优势,板块会被慢慢削弱。

越有钱,买房越不容易错融侨外滩壹号

航拍福州

写到这里已经有3000字了。

本来打算在一篇文章里盘下所有的板块,但发现这是一个浩大的工程。所以只能分篇来整了。整理不易,也辛苦大家多多转发点赞。

这一篇盘点,面向的是购买力比较强的人。这两年你要是手上现金充裕,楼市对你是真的很友好。疫情之后,各种楼市的旧有观念底线正在快速被打破,各种有意思的产品层出不穷。

房住不炒,备案价的限制,以及舆论监督的收紧,这个时间点去买新豪宅和品质产品,不用附加特别多的条件。

即使鼓楼红盘没买上,过段时间又有台江新红盘入市。当下的楼市,只要有钱,大面积,市中心都能买,而且买了很少错。

这就和电影《西红市首富》里的王多鱼王总一样,主观上很想亏钱,但随便买了几支股票,越买赚的越多。

融侨外滩壹号

电影《西红柿首富》截图

所有的城市都在进行抢人大战,而且还都希望吸引的是高净值人群,那么房价就是筛选的工具之一。

越来越多人进入城市,对刚需来说,楼市反而会有惊涛骇浪。这在北上广,深圳杭州都已发生。这是城市发展必经之路。

比如说租房:最新文件显示,保障性租赁住房租金虽然低于同地段同品质社会化租赁住房,但房租也是有可能要涨的,只不过涨幅有规定:不超过5%。

比如说买房:盘点2020年和2021年的均价,快安、马尾、琅岐、亭江、桂湖,这五区新房均价低于2万/㎡,但走势非常凶险,不少板块1年跌幅都在1000-2000元/㎡。

比如说琅岐,2020年均价还是1万+,今年新房均价8600/㎡。

道德经说:天之道,损有余而补不足。人道不然,损不足,奉有余。对不少刚需来说,2022更要慎重,房价便宜,反而更容易买错。

预告下——这一篇,说中产与豪宅。下一篇板块盘点,面对刚需人群,盘点下各个上车板块的未来潜力与这2年的成绩单。

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