北坞嘉园_北坞嘉园西里命案

十一前不少朋友给我发私信北坞嘉园，说小白你不能不能帮忙看看海淀北坞嘉园北里这个小区北坞嘉园，做个评测，去之前因为知道这个小区是回迁房，所以对这里预期不高，但经过实地踩盘后，我觉得大家可以改变下对于回迁小区的固有观念了，2010年后的部分回迁房对于手头预算有限的朋友来说是可以看看的。

先说说关于北坞嘉园北里的几个误区。

误区一，位置偏。

北坞嘉园小区位于西北四环至五环之间的颐和园板块，距离颐和园西门1.3公里，不是正根儿的海淀核心地界，说到这很多人就觉得太偏了。

其实我认为环线概念不断被忽略的今天，北坞嘉园的位置不算偏，因为小区有地铁了，往北约400米为西郊线茶棚站，这条地铁观光线路可以在巴沟换乘10号线进市区，到中关村约5公里，30分钟左右的地铁通勤，到国贸约1个小时的通勤时间，到上地科技园10公里左右的车程，地铁1个小时的通勤，西郊线和其他地铁线路的运营时间差不多，差不多也是早6晚11的首末车次，但因为是观光线路，沿途小区不多，除了节假日和周末，坐的人没那么多，所以发车间隔长一些，约10分钟左右/次，这一点有可能增加了您的通勤时间成本。

误区二，这块儿什么都没有。

小区周边知名的地标，像什么香山，八大处，颐和园，一提到这些更加深了大家觉得这里偏的执念，而且很多朋友会说这地儿啊没配套（注意是压根儿一点配套没有），有点底商不错了，其实为了验证一些朋友说的是不是这地方什么都没有，我也是把车停到小区里，徒步绕着小区外围走了一大圈，去观察配套，小区的西侧和东侧设置了底商和一些基础配套，包括便利店小超市，菜篮子工程，理发店，洗车的，社区医院，养老机构，幼儿园等，北侧是公园和地铁，南里的南侧还有一个这边的大型商业，玉泉商业生活中心，我在里面吃的饭，看到了kfc，东来顺，耀莱成龙国际影城，超市，卖衣服的，孩子玩的等等，而且工作日的时候停车场也满满当当的，目测都是周边上班的人来这里吃饭，一打听附近有一些产业园写字楼，比如北坞产业园，静芯园，清华科技园等等，生活需求可以满足，也有一定人气。

除了当地村民回迁，还有一些单位分房的人群在此居住，而在这买房客户群体我打听了一下，给老人买房的也不少，原因在于这边环境确实可以，我转悠这半天发现这里大大小小的公园数量保守达到两位数，有名的颐和园不用多说，小区北侧紧挨着的北坞公园规模也不小，还有中坞公园，茶棚公园，两山公园，影湖楼公园，丹青圃公园，自在香山公园等等，包括玉泉商业生活中心南侧那种街心公园也不少，老人遛弯，大人遛娃平时可能会面临选择的困扰。

误区三，回迁房居住人群素质低，环境差，难保持。

如果看过广安康馨家园和融泽嘉园的朋友，可能对于回迁房的固有观念会有一定改变，而北坞嘉园这个小区，我认为从自住角度来看，比以上两个小区还要好一些，目前能流通的院落只有北坞嘉园北里，2010年建成的房子，距今已经过去10年，从小区环境，外立面保持，楼道整洁度来看，完全看不出是回迁房社区，关于这点大家可以踩盘时跟同年代其他回迁房社区横向对比。

关于居民素质这点，就是仁者见仁智者见智了，至少这个小区目前北京土著很多，聚一块聊天都是老邻居，租户不是很多，小区环境，楼道保持的很干净，没有出现安装防盗网，晒被子的回迁社区普遍现象（估摸着跟很多户型有阳台有关）。

误区四，回迁房，户型产品好不了。（一大波南北通透描述在此段落）

回迁房除了品质，被大家诟病最多的一点就是户型，而北坞嘉园北里是我目前踩盘看过的回迁房社区里，户型格局最好的小区（如果有其他的你们评论补充），从1居到复式都有，而且全部为南北通透户型，1居甚至是卧室朝南，客厅南北通透的设计，最次的户型也是双卧朝南客厅朝北的南北通透2居，其余户型客厅至少朝南，大部分都是客厅也做到了南北通透。能做到这点有一个重要原因就是这个小区全部为6层1梯2户的板楼，这种房子在五环内常见，但2010年后建成，带电梯的话就比较少见了，而且五环内无论保障房还是商品房，这几年大部分都建了高层，所以这个小区最近关注度很高也不难理解了。

再介绍这个小区的基本情况。

北坞嘉园这片原来是北坞村的地，分为北里，南里，西里三个社区，10-12年的房子，目前下本能卖的只有北里，大部分还是二类经适房性质，也有部分房源已经转商，已经有满五的房子了。

小区共37栋楼，34栋住宅楼，3栋商业楼，1900户的规模，住宅全部为6层1梯2户小板楼，外立面是红砖粘贴的方式，所以看上去保持的很干净，像新房一样，容积率1.5，自供暖，地上地下都有车位，车位应该够用，但不算富裕，因为地上我看也有不在车位，骑着马路牙子停的，地上2400一年，地下3600一年，租金还算合理，没听说有产权车位，物业是北坞嘉园当地物业，物业费8毛，我踩盘当天看到每个门口都是抬杆进入，都有保安把守，小区里也看到不少穿着物业衣服的人员和保洁人员。

户型价格，小区整体价格在7w5左右，部分二类经适房需要多交一个税费3%的土地出让金，户型以83-96平南北2居为主，1居56-65平，不太多见，分布在小区东侧，成交价370-490万，而目前1居的挂牌预期高了不少，挂牌房源455万起（二类经适房）北坞嘉园；83-96平2居成交价510-745万北坞嘉园；3居96，126-192平户型为主，集中在前排楼栋,96平复式753万起，其他大户型出房很少，近几年都没有成交，158平大三居有挂牌1320万的，客厅小60平，有改做四居的，单价合8w+了，高于小区均价，小区除了平层，一层带院，顶层带阁楼，也是回迁房不常见的配置。

除了小区外围公园环绕，内部也有景观花园和老人孩子的活动场地，考虑到老人较多，小区里设置了长廊，亭子，还有不少座椅，我还看了会儿大爷下棋打牌，大妈在一起扯闲天儿，遛娃的也不少。

小区还有一个我比较喜欢的一点就是路牌标识清晰，之前踩盘二手房很多回迁社区甚至是商品房社区，开车进去绕来绕去都很懵，这一点北坞嘉园做的还不错，每个单元门也有门禁，但确实有垫砖的现象，楼道铺了地砖。

置业建议-买北坞嘉园的理由

1.中关村上地工作的人群（理由看第一段通勤描述）

2.老人养老（尤其是市区卖掉老旧小的大爷大妈可以看看）

3.500-600万不想出五环，也不想丢太多品质，还追求环境，在意户型的购房人。

4.对学区无感，但在意海淀学籍，又不想买郊区的购房人。

今天泼冷水放最后

1.不人车分流（中心花园和活动区域不过车）

2.学区一般

首师大玉泉学校，直升本部初中或派位到人大附二分校，十九中，首师大玉泉中的一所，小学中学在海淀都只能算作普通学校。

3.医疗配套匮乏

和商业相比，我认为缺乏大医院是这边相对薄弱的一环，毕竟住着这么多老人孩子。

4.开车有一些拥堵

跟这边居民聊了聊，早高峰出行上五环还是有一些拥堵，不过开车或乘坐公交车其实住哪都会遇到这样的问题。

5.回迁房社区

这里想说的是如果你抱着来这里看回迁房的心态，看完房子会明显超出你的预期，但如果你把这当做商品房看待，兴许心气就变高了，毕竟我之前分析过500-600万的预算海淀品质住宅分布的区域，要么五环外山后没地铁（西山林语），要么两区交界西三旗（富力桃园），田村（西山洋房），所以把心态放平和，再去看这个小区能不能接受。

预祝大家都能买到合适的房子，看完的朋友别忘了帮小白转发点赞，让更多有需要的朋友看到我的踩盘评测，小白在此谢过~

白话二手房，置业小导航，我们下周再见北坞嘉园！如果您想让小白帮忙评测二手房，欢迎评论区留言。

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